Antes de comprar una vivienda son muchas las dudas que nos pueden surgir ante una decisión tan importante en nuestra vida. En este blog hemos tratado de darte algunos consejos relacionados con todo lo que tiene que ver con la compraventa, pero en este caso hemos querido abordar un nuevo debate que existe en el comprador: ¿comprar vivienda nueva o de segunda mano?
Antes de tomar una decisión tan importante para ti, déjanos que resaltemos ventajas y desventajas de cada opción, así como algunos aspectos clave que deberás tener en cuenta antes de tomar la decisión de ser propietario. En líneas generales, las viviendas de los edificios de nueva construcción suelen ser más eficientes energéticamente que las viviendas de segunda mano.
Personalización de la vivienda nueva
Uno de los puntos clave que bajo nuestra experiencia nos estamos encontrando es que el cliente cada vez es más exigente con el producto que compra y busca algo acorde con su personalidad y estilo de vida. Con esto no sólo nos referimos a que busque un entorno o una ubicación adecuada, sino que en la decisión también prevalecen aspectos tales como la distribución de la vivienda, la calidad en la construcción, los materiales utilizados y la eficiencia energética de la cual hablaremos más adelante.
Parece que la personalización es uno de los puntos fuertes de la elección por nuevas viviendas frente a las viviendas de segunda mano. En este caso, el cliente puede elegir algo totalmente personalizado en cuanto a materiales y en ocasiones en cuanto a la elección de la distribución de los espacios.
En este punto, el cliente se siente participe del diseño del proyecto y se consigue una mayor satisfacción y fidelización del mismo.
Sorpresas a la hora de comprar vivienda nueva o usada
Al decidir entre una vivienda nueva o una de segunda mano debes tener en cuenta la importancia de prestar especial atención a aquellos detalles que pueden llegar a ser una inesperada sorpresa. Para ello, te recomendamos que la vivienda que vayas a adquirir cumpla los requisitos necesarios en materia de instalación eléctrica, gas, grifos, tuberías entre otros.
Además debes saber si necesita alguna reforma. Aquí debes prestar especial atención si te decantas por una vivienda usada. En las viviendas nuevas no suele haber este tipo de sorpresas inesperadas a no ser que existan defectos constructivos frente a los cuales existe un periodo de garantía establecido por ley.
Una vivienda nueva frente a una de segunda mano tiene mayor y mejor garantía de calidad. La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) asegura que todo inmueble nuevo tiene una cobertura de:
- 1 año de garantía para daños y desperfectos en los acabados de la obra.
- 3 años de garantía para defectos que afecten a la habitabilidad de los residentes.
- 10 años de garantía para fallos en la estructura de los edificios.
Por otro lado, los edificios con más de 50 años deben pasar una inspección obligatoria y periódica con el fin de garantizar su seguridad, donde el técnico emite un informe que puede ser sin deficiencias, con deficiencias leves, graves o muy graves. A continuación, es obligatorio realizar una inspección periódica cada 10 años después de la primera revisión.
Obra nueva o segunda mano. Diferencias en precio
En el último año hemos podido ver en los medios que la vivienda de segunda mano se caracteriza por un precio menor frente a la vivienda nueva. En términos generales parece que este tipo de inmuebles cuentan con un coste medio por metro cuadrado más bajo y al adquirir una vivienda de obra nueva con materiales a estrenar el coste medio por metro cuadrado es algo superior.
En este punto conviene señalar que la diferencia de precio puede ser menor cuanto mayor sea la antigüedad de un piso usado o de segunda mano puesto que puedes entrar en grandes costes de reforma que finalmente pueden llegar a encarecer el presupuesto.
En este caso hay quienes son partidarios en aprovechar ese precio ventajoso en la viviendas usadas y contar con un presupuesto más asequible. No obstante, hay que tener en cuenta que las viviendas de segunda mano que tienen más antigüedad pueden tener más inconvenientes a largo plazo que las viviendas nuevas, sobre todo en materia de instalaciones.
Gastos de la compra de vivienda nueva frente a segunda mano
Otra de las cuestiones que debemos tener en cuenta es conocer los gastos en la compraventa de vivienda nueva y los gastos en la compra de viviendas de segunda mano.
Existe una serie de trámites administrativos que cuestan dinero. A continuación, te contamos cuáles son estos gastos.
1. GASTOS DE NOTARIA
La compraventa se realizará frente a una notaría, que te cobrará unos honorarios por su trabajo. El coste de estos honorarios está regulado entre 0,2% y el 0,5% sobre el valor de la vivienda.
2. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
El siguiente paso es inscribirte como nuevo propietario de la casa para que conste a tu nombre en el Registro de la propiedad. Los aranceles de este trámite están regulados entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda.
3. GASTOS DE GESTORÍA
Si contratas una gestoría para tramitar la inscripción como nuevo propietario y el pago de los impuestos, tendrás que pagar un coste por sus servicios. Aunque las tarifas las establece la propia gestoría, el coste medio está en torno a 300€.
4. IMPUESTOS DE OBRA NUEVA O SEGUNDA MANO
En la compraventa de tu vivienda existen diferentes impuestos que tendrás que pagar y que dependen de si hablamos de una vivienda nueva o de una vivienda de segunda mano.
Si se trata de una vivienda nueva se tendrá que abonar el IVA y el AJD. Sin embargo, si se trata de una vivienda de segunda mano se tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, también conocido como ITP. Estos impuestos dependen de la comunidad autónoma en la que te encuentres.
A continuación, te explicamos detalladamente los diferentes impuestos:
– IVA en viviendas nuevas
El IVA grava la compraventa de viviendas nuevas, es decir cuando se produce la primera transmisión o la entrega del piso una vez finalizada la construcción, de acuerdo con los siguientes tipos:
- 10% si se trata de vivienda libre.
- 4% si se trata de vivienda de protección oficial.
Este impuesto es aplicable a los garajes y anexos que se compren conjuntamente siempre y cuando no excedan de dos unidades.
-Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en viviendas nuevas
Este impuesto, cuyo porcentaje oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta es otro de los impuestos necesarios para transmitir el bien inmueble o nueva vivienda. Al ser un impuesto que tiene su propia regulación, depende de cada comunidad autónoma.
En el caso de transmisión de viviendas nuevas, en este impuesto se sujetan a gravamen los documentos notariales tales como escrituras, testimonios notariales y actas. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es compatible con el Impuesto sobre el Valor Añadido. Por ello, las operaciones que queden sujetas a IVA quedarán sujetas a este impuesto.
Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el AJD depende del coste de la vivienda:
- 0,75% si supera los 180.000€
- 0,5% si la vivienda está entre los 120.000€ y los 180.000€
- 0,4% si es inferior a 120.000€
- 0,2% viviendas de protección oficial
Sin embargo, en Castilla – La Mancha el impuesto de AJD es del 1,5%
-Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en viviendas de segunda mano
El impuesto que grava la transmisión de las viviendas usadas es el llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el cual está regulado por cada comunidad autónoma. Como ejemplo, en la Comunidad de Madrid se sitúa en un 6%, en Castilla- La Mancha un 9% y en otras comunidades como Galicia, Comunidad Valenciana o Cataluña asciende al 10% con excepciones dependiendo de la situación del comprador.
Por otro lado, siempre y cuando la adquisición de vivienda nueva o de segunda mano se realice con financiación mediante un préstamo hipotecario el AJD se aplica en el momento de constituir una hipoteca.
COMPARATIVA GASTOS DE VIVIENDA NUEVA Y DE SEGUNDA MANO EN MADRID Y CASTILLA LA MANCHA
Para entender mejor la comparativa de los gastos de una vivienda nueva y una vivienda de segunda mano, os queremos enseñar un ejemplo de los impuestos de una vivienda con un coste de 200.000€ diferenciándolo en la comunidad de Madrid y Castilla- La Mancha.
Ejemplo de los gastos de una vivienda de 200.000€ en Madrid
| Concepto | Vivienda Nueva | Vivienda de Segunda Mano |
| Gastos de notaria | 750€ | 750€ |
| Gastos de registro | 400€ | 400€ |
| Gastos de gestoría | 300€ | 300€ |
| IVA (10%) + AJD (0,.75%) | 21.500€ | – |
| ITP (6%) | – | 12.000€ |
| Honorarios inmobiliaria (3%) | – | 6.000€ |
| Total | 22.950€ | 19.450€ |
Ejemplo de los gastos de una vivienda de 200.000€ en Castilla -La Mancha
| Concepto | Vivienda Nueva | Vivienda de Segunda Mano |
| Gastos de notaria | 750€ | 750€ |
| Gastos de registro | 400€ | 400€ |
| Gastos de gestoría | 300€ | 300€ |
| IVA (10%) + AJD (1,50%) | 23.000€ | – |
| ITP (9%) | – | 18.000€ |
| Honorarios inmobiliaria (3%) | – | 6.000€ |
| Total | 24.450€ | 25.450€ |
Diferencias en eficiencia energética en vivienda nueva y vivienda usada
Con el objetivo de reducir las emisiones de gases nocivos, ahorrar el consumo de energía y promover las energías renovables en la Unión Europea se establecieron una serie de medidas que llevarán a un futuro sostenible con edificios construidos que presenten un mínimo consumo de energía. De ahí que desde hace unos años se aprobó el procedimiento para certificar la calificación energética de los edificios, donde se informa de la emisión de CO2 y del consumo de energía.
En los últimos años la concienciación por la sostenibilidad en la construcción ha ido calando hasta convertirse en una de las variables fundamentales en las promociones de vivienda nueva dentro del sector inmobiliario. Por otro lado, el cliente, siendo consciente del ahorro de energía en las viviendas con alta eficiencia energética ha comenzado a tener en cuenta esta variable en el proceso de decisión de compra.
Así, en el caso de vivienda a estrenar la tendencia es encontrar promociones con alta eficiencia que requieren una menor demanda energética, debido a factores clave tales como un mayor aislamiento térmico y acústico. Por otro lado, en las viviendas usadas es más probable encontrar pisos que presentan mayor consumo energético, lo que se traducirá en un aumento en los gastos fijos del hogar (electricidad, gas, etc.).
Si te interesa este punto te recomendamos leer los siguientes posts:
Aspectos clave sobre eficiencia energética en los edificios de viviendas que construimos
Ahorro energético en viviendas eficientes
Acceso inmediato a la vivienda de segunda mano frente a las mayores facilidades de pago en la vivienda nueva
Una de las ventajas de adquirir una vivienda de segunda mano es sin duda el acceso inmediato al inmueble siempre y cuando no sea necesaria ninguna reforma o necesite grandes cambios debido a su antigüedad.
En cambio, en las viviendas en construcción el acceso al inmueble no es inmediato pero presenta una ventaja fundamental: una mayor facilidad de pago con un margen de tiempo mayor desde el inicio de la construcción hasta la entrega de llaves. Por otro lado, si la vivienda de nueva construcción está terminada, por supuesto podrás entrar a vivir de forma inmediata una vez que firmes las escrituras de entrega de llaves.
Localización de las viviendas nuevas y las viviendas usadas
Por norma general, cuando se hace la comparativa entre qué es mejor vivienda de segunda mano o nueva, lo primero que podríamos pensar es que la vivienda usada tiende a estar situada en el centro de las grandes ciudades y la nueva suele estar en entornos con mayor tranquilidad y menor bullicio alejados de las zonas céntricas con menos dificultades de encontrar aparcamiento.
En este punto queremos hablarte de nuestro caso. Nuestras promociones de viviendas nuevas en ciudades como Toledo y Madrid se caracterizan por contar con ubicaciones que combinan entornos tranquilos en zonas con todos los servicios alrededor.
Actualmente, en Madrid contamos con la promoción de Residencial Gaviota en el distrito de Carabanchel (Barrio de Vista Alegre y San Isidro) con multitud de zonas verdes donde disfrutar al aire libre y todos los servicios que necesites a tu alcance. Su fecha de entrega es en Diciembre de 2023.
En Toledo, tenemos la promoción de Residencial Toledo Centro II, se encuentra en una ubicación inmejorable, Paseo de Bachilleres con esquina Calle Talleres, en pleno centro de la ciudad. La situación perfecta para disfrutar de un entorno tranquilo y no renunciar a las comodidades y los servicios necesarios en tu vida diaria. Su fecha de entrega es en Octubre de 2023.
Dotaciones y zonas comunes en la vivienda nueva
En las promociones de vivienda nueva puedes encontrar urbanizaciones con mejores dotaciones y zonas comunes equipadas. En nuestras últimas promociones puedes descubrir elementos que pueden influir en tu calidad de vida como piscinas, gimnasios equipados, áreas deportivas, zonas de juego infantiles o salas sociales gourmet.
En definitiva, se trata de elementos que pueden influir en el confort y bienestar.
Calidad en la construcción en vivienda nueva y de segunda mano
Cuando comparamos la vivienda usada con la vivienda nueva es necesario tener en cuenta no sólo la diferencia de antigüedad entre unas y otras a la hora de elegir sino también la mayor calidad en la construcción en las nuevas construcciones de vivienda.
Esto se debe a los avances que, tras una consolidación del sector, se han producido gracias a mejores materiales, sistemas constructivos innovadores y un mayor conocimiento en materia de sostenibilidad por parte de las empresas promotoras.
En nuestros 20 años de experiencia en el sector hemos ido incorporando nuevos elementos a nuestras promociones tales como suelo radiante, sistemas de domótica o vivienda inteligente, fachada ventilada o sistemas de ventilación de doble flujo entre otros.
Esperamos que estos puntos te sirvan de ayuda para obtener más información que pueda aclararte los aspectos a tener en cuenta a la hora de decidir cuál es el tipo de vivienda qué más te conviene.
Si estás buscando viviendas nuevas o de segunda mano y necesitas asesoramiento actualmente tenemos promociones en Madrid y Toledo. Si tienes alguna duda puedes contactar con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte en lo que necesites.