Tendencias del sector inmobiliario en 2021

El año 2020 ha sido atípico, una pandemia paso por encima de todos los sectores con mayor o menor impacto. A partir de este post analizaremos algunos aspectos a tener en cuenta en 2021.

La vivienda ha sido el verdadero bien más valorado en este tiempo donde se nos ha obligado a permanecer en ella de forma permanente, primero en los momentos de confinamiento y posteriormente con todas las restricciones de movilidad.

Todo ello a puesto en a la vivienda en el centro de nuestra vida y con ello nuestra ganas de mejorarla, adaptarla a nuestra nueva realidad (en muchas ocasiones al teletrabajo) o incluso cambiarla buscando mayor amplitud o nuevos espacios abiertos.

Para valorar las tendencias del sector inmobiliario repasaremos los datos gracias a algunos indicadores de peso, pasaremos a analizar el sector de obra nueva tanto para particulares como para inversores, así como por la vivienda usada, siempre en base a los datos y opiniones de expertos fundadas en su amplia experiencia y conocimiento.

 

 

✔️ Algunos índices a tener en cuenta

Índice de Confianza Inmobiliario iST

El Índice de Confianza Inmobiliario se cimenta a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico- inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional.

Entre estos técnicos se encuentran profesionales independientes (tasadores) que colaboran habitualmente con la Sociedad de Tasación y la totalidad del personal de control de calidad de valoraciones que trabaja en Sociedad de Tasación.

 

La Sociedad de Tasación elabora un Índice de Confianza como
complemento cualitativo a los estudios de mercado y análisis
de vivienda nueva que viene realizando desde 1985.

 

Fuente: Sociedad de Tasación

 

Estudio de Mercado de la Vivienda Nueva

La Sociedad de Tasación realiza de forma semestral un estudio de mercado de vivienda nueva en edificio, en que se analiza las poblaciones más representativas del territorio nacional, incluyendo todas las capitales de provincia.

A modo de resumen podemos destacar:

  • El precio medio nacional en el conjunto de las capitales de provincia ha aumentado un 0,9% con respecto al alcanzado en diciembre de 2019 (la variación desde junio de 2020 es de 0,2%).
  • El precio medio nacional en el conjunto de las capitales de provincia se ha situado en 2.476 €/m2 construido, lo que supone un coste de 222.840 € para una vivienda de tipo medio de 90 m2.
  • El precio medio de la vivienda nueva en el resto de las ciudades estudiadas que no son capitales de provincia se ha situado en 1.678 €/m2 que representa un aumento del 1% con respecto a diciembre de 2019.
  • El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a 100.000 habitantes que no son capitales de provincia se ha situado en 1.826 €/m2 que representa una variación anual del 1,1%.
  • El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a 50.000 habitantes se ha situado en 1.710 €/m2, que representa una variación anual del 1,1%.
  • El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades con población superior a 25.000 habitantes se ha situado en 1.574 €/m2, que representa una variación anual del 0,9%.
  • El precio medio de la vivienda nueva en las ciudades analizadas con población inferior a 25.000 habitantes se ha situado en 1.537 €/m2, que representa una variación anual del 0,5%.

 

 

 

Índice de Esfuerzo Inmobiliario

El índice de esfuerzo inmobiliario es un índice que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio.

El índice se calcula, a nivel de Comunidad Autónoma, a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

Fuente: Sociedad de Tasación

 

Índice de Accesibilidad

Este Índice de Accesibilidad estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales publicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial, a partir de los cuales se deduce el importe máximo del salario a dedicar a la financiación hipotecaria, una vez aplicadas las deducciones por IRPF y Seguridad Social vigentes en el momento del cálculo.

La cuota resultante se somete a diferentes hipótesis de cálculo de financiación, mediante las que se obtiene la comparativa entre el salario real anual publicado por el INE y el teórico necesario para la compra de una vivienda media, según el análisis del mercado de la zona analizada. El resultado con base 100 permite medir la distancia a que se encuentran los salarios reales de los teóricos que serían necesarios para la adquisición de una vivienda media.

 

✔️ Vivienda de Obra nueva

Es indudable que tras la crisis sanitaria vivida, durante el 2020 se observa una ralentización de la actividad motivada fundamentalmente por las medidas de restricción de movilidad para combatir la pandemia y las incertidumbres económicas.

Así, en el primer semestre del año 2020, se registraron 40.357 visados de viviendas, esto representa un retroceso del 29% respecto a primer semestre de 2019 y del 19% respecto al segundo semestre.

No obstante con la entrada del nuevo año 2021 y el mayor control sobre la pandemia está apuntando a un crecimiento, los directivos esperan que la inversión inmobiliaria crezca un 18% este mismo año.

 

España sigue teniendo en el ladrillo un valor refugio para el inversor internacional con buenas rentabilidades por lo que la consultora Cushman prevé que en 2021 el inmobiliario capte 9.200 millones.

elEconomista.es

 

Según David Martínez, CEO de Aedas Homes, a pesar que 2020 ha sido un año inédito para todos los sectores y para el inmobiliario, con la pandemia eclipsando todo. “La Vivienda de obra nueva, será el motor de la reactivación económica”

Para José Ignacio Morales, CEO de Vía Célere

“Hay que seguir aumentando la oferta de obra nueva”

El año 2021 será un año de crecimiento en volumen de transacciones respecto a 2020. Varios factores nos hacen llegar a esta conclusión apunta. Por un lado, las grandes ciudades seguirán teniendo desequilibrios entre la oferta y la demanda, y se hará aún más evidente un desplazamiento de la vivienda desde el centro hacia la periferia, en busca de espacios abiertos.

Y por otra parte señala Morales, la segunda residencia, tan pronto recupere al cliente internacional como turista, vivirá una segunda juventud en lo que a la demanda se refiere.

 

 

El principal reto en 2021 es el de estabilizar el sector. Hay que seguir incrementando la oferta de vivienda nueva para atender la fuerte demanda en las capitales de provincias españolas. 

Para Eduardo Mendiluce, CEO Aliseda Inmobiliaria apunta que “La vivienda recuperará su inercia en verano” El inmobiliario no ha sido ajeno a la incertidumbre en este año atípico. Las previsiones que manejamos
apuntan a que 2020 ha habido una caída 15% en transacciones respecto a
2019. Para 2021, somos moderadamente optimistas respecto al mercado residencial: la vivienda va a ir recuperando su inercia, a partir del segundo semestre, debido a una mejora de las condiciones económicas.

Estas tendencias que señalan los profesionales del sector junto con la constante demandan de primera vivienda hacen del sector inmobiliario un núcleo sólido y que pese a las adversidades siga siendo sólido.

Sin duda la gran protagonista del año 2021 en el sector residencial va a ser la primera vivienda.

elEconomista.es

 

El precio de la Vivienda de Obra Nueva

La mayor parte de los expertos y profesionales del sector coinciden en señalar que a corto plazo no hay indicios de que las viviendas de nueva construcción puedan sufrir una bajada de precios.

Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers, entiende que “la vivienda de obra nueva no va a bajar de precio. Sus mejores calidades, la posibilidad de estructurar la compra en varios años y su mejor financiación permitirán mantener los niveles de precios actuales”.

 


 

¿Cómo vender mi casa? Aspectos a tener en cuenta

 


 

Por su parte Sandra Daza, directora general de Gesvalt, cree que la tendencia que se vivió durante el 2020 se mantendrá, al menos, durante los primeros meses de 2021. Según Daza, “puede deberse a que la vivienda de obra nueva se ha adaptado mejor a las necesidades de los españoles tras la pandemia, ofreciendo un mayor número de baños, terrazas de mayor tamaño y un incremento de calidad y especialización de los espacios y servicios comunes”.

 

Vivienda de Obra Nueva para Particulares

Como comentábamos al inicio de este artículo, las personas hemos puesto en el centro de nuestros intereses mejorar nuestra vivienda y esto es un hecho objetivo que se refleja en datos reales.

“El 64% de los españoles quiere cambiar de vivienda”
Ricardo Sousa, CEO Century21 España

Según Sousa 2020 ha sido el año del “cisne negro” que nadie esperaba. Esta situación pandémica que seguimos viviendo está transformando de forma definitiva nuestro sector y nuestras vidas.

 


 

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El CEO de Centruy21 piensa que el sector inmobiliario residencial ha demostrado una resiliencia increíble teniendo en cuenta el gran parón que supuso el confinamiento de marzo a mayo, donde las transacciones disminuyeron por una cuestión de seguridad. Fue a partir del mes de junio cuando se registró una recuperación más fuerte y constante. Para 2021, anticipamos un Para 2021, anticipamos una recuperación progresiva y constante del número de transacciones residenciales.

 

Vivienda de Obra Nueva para inversores

Es indudable que a pesar de la situación sanitaria y el descalabro económico de muchos sectores, sigue existiendo liquidez e inversores con ánimo de crear nuevos activos y apostar por el sector inmobiliario.

Según Jorge Pérez de Leza, CEO Metrovacesa “El ‘build to rent’ está en alza conquistando nuevas plazas en 2021”

Según el CEO de Metrovacesa, el ‘build to rent’ continuará al alza durante 2021 expandiéndose a nuevas plazas más allá de Madrid y Barcelona.

Para Adolfo Ramírez, Presidente CBRE España “El logístico y el alquiler son los que más atraen al inversor”. Cerraremos 2020 con un volumen de inversión en torno a los 9.000 millones de euros, un 30% menos que en 2019. Es una cifra que se considera positiva en las condiciones tan extremas en el que ha transcurrido la actividad este año. Prevemos una recuperación clara, apoyada en sectores con fundamentales de oferta y demanda muy favorables en los próximos años, como la vivienda asequible en alquiler.

 

✔️ Vivienda usada

Los factores que influyen en líneas generales, son: ubicación, medidas de confinamiento aplicadas y el tipo de inmueble, así como la oferta acumulada durante los últimos meses.

Según el CEO de Colliers “Las viviendas usadas están anticipando bajadas de precio entre un 5/10% con un muy diferente comportamiento entre ciudades, con mayores bajadas en las zonas más afectadas por la crisis del sector turístico y la hostelería. En este sentido, convivirán bajadas superiores al 10% en algunas ciudades con subidas de precio en otras”.

Para el Consejo General de COAPI de España se suma a la opinión de ajuste a la baja en general, pero puntualiza que “con una expectativa de futuros ajustes al alza, al volver a subir la demanda a medio plazo”. Además, insiste en que el mercado inmobiliario en España es muy heterogéneo y que existen los micro-mercados, a nivel de barrio o incluso de tipología de viviendas, dentro de un mismo barrio o ubicación.

La APCE también ve probable que continúe la tendencia a la baja de los precios, pero no de forma generalizada. “Estamos viendo cómo el ajuste más importante se está produciendo en las zonas con nivel de renta baja y en inmuebles con bastante antigüedad y escasa calidad constructiva.

Para el portal inmobiliario idealista, la previsión es también hacia la ralentización de los descensos, sin descartar un ajuste al alza a lo largo del año en ubicaciones puntuales, mientras que los agentes inmobiliarios prevén un escenario de estabilidad, que incluye desde bajadas moderadas a suaves subidas. 

 

 

 

✔️ Conclusiones

El sector inmobiliario ha aprendido del pasado y posee una gran resiliencia cuando existen dificultades en el camino.

A pesar de las adversidades ocasionadas la crisis sanitaria se ve sólido en cuanto a mantener el tipo e incluso seguir creciendo y tirando de una economía, la cual todos los sectores tenemos que empujar.

La vivienda de obra nueva seguirá creciendo porque más del 60% de las personas queremos cambiar de vivienda, buscando mejorar y en el mercado de segunda mano se encuentran inmuebles antiguos y sin muchas de las prestaciones que aporta una vivienda de obra nueva.

Esperamos que hayamos podido poner un punto de luz en estos tiempos tan inesperados que nos han tocado vivir.

 

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