En este post vamos a analizar los aspectos más importantes a tener en cuenta para la inversión en vivienda. En este caso queremos centrarnos en el sector residencial y así ayudarte a esclarecer si este año es un buen momento para invertir en vivienda y así saber si es una de las mejores inversiones a realizar. Verás un repaso por los factores clave, los datos que ofrecen los principales informes del sector y la opinión de algunos expertos del sector inmobiliario como Housers, Foro Consultores o Urban Data Analytics.
¿Es buen momento para invertir en vivienda?
Cada vez son más los analistas que ven el sector inmobiliario como uno de los más atractivos donde orientar una inversión con garantías de éxito. En gran medida, gracias al potencial de revalorización, mayor rentabilidad frente a otros activos financieros y los bajos tipos de interés. Además, según el informe publicado por la consultora inmobiliaria CBRE, un gran porcentaje de los denominados “millennials” españoles (aquellos nacidos en las décadas de 1980 y 1990) se inclinan hacia la vivienda en alquiler. ¿Es buen momento para invertir en vivienda para alquilar?
Ante el escenario actual, el inversor inmobiliario tiene un carácter menos especulativo que en épocas anteriores. Actualmente, la compra de vivienda destinada al alquiler se identifica cada vez más con un tipo de inversión inmobiliaria con vistas a obtener una rentabilidad económica a largo plazo, mediante unos ingresos que provengan de una renta de alquiler mensual.
Según un estudio que ofrece hoy en día el periódico Expansión, invertir en vivienda para alquilar ofrece una rentabilidad media del 4,4% anual. Teniendo en cuenta la plusvalía a 12 meses, el porcentaje ascendería al 8,4%, un dato que nos puede hacer elegir este tipo de inversión inmobiliaria frente a otras alternativas.
Tras la evolución en el mercado inmobiliario en 2016, todo apunta que 2017 ha sido el año de afianzamiento del sector. De ahí que muchos analistas vaticinen que es un buen momento para invertir en vivienda. Se prevé un crecimiento de la rentabilidad, en parte gracias al incremento del precio de venta y alquiler.
Según el informe de precios de alquiler en 2016 que realiza Idealista, el precio de alquiler en 2016 ha subido un 15,9%, con un precio por metro cuadrado en 8,2 euros al mes, un dato que sin duda se ha acentuado en las grandes ciudades. Además, con los datos ofrecidos por el propio portal, observamos que las 10 capitales españolas obtienen una subida de precios superior al 10%.
Hemos consultado a Rubén Cózar, Director de Residencial de Foro Consultores, y nos ha hecho una valoración del momento actual para invertir:
Estamos en un buen momento para invertir en vivienda porque la tendencia del mercado es alcista en general. Obviamente hay que entrar en grandes ciudades y en zonas consolidadas, no comprar en cualquier lugar. Los centros urbanos de grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga, son una buena opción. En ellas, el mercado residencial ha vuelto a resurgir. A esto, se une que estamos con unos tipos de interés en mínimos y que otros activos financieros tienen una rentabilidad escasa.
Comparación de rentabilidad con otro tipo de inversiones: ¿Es rentable invertir en vivienda?
Antes de lanzarnos a invertir en inmuebles resulta necesario preguntarnos si es rentable invertir en vivienda y establecer una comparación con otras opciones alternativas en las que vamos a destinar nuestros ahorros. A la hora de invertir queremos saber si tendremos rentabilidad y en este caso cuáles son las inversiones más rentables. Uno de los factores clave a tener en cuenta es la incertidumbre que actualmente predomina en los diferentes mercados como el bursátil. Por ello, otras oportunidades de inversión, como los depósitos bancarios, la Bolsa o los Bonos del Estado, actualmente ofrecen rendimientos bajos que se sitúan por debajo de la rentabilidad de la inversión en pisos. Además, los cambios en el contexto económico han provocado cierta volatilidad que ha afectado al precio de otros bienes de inversión alternativos como las materias primas o commodities. Esta situación ha llevado a muchos inversores a escoger la inversión en vivienda como la opción más acertada e incluso en algunos medios destacan la vivienda como inversión del momento. ¿Merece la pena comprar una casa para posteriormente ponerla en alquiler? ¿Es la vivienda un activo inmobiliario rentable que podemos colocar entre las mejores inversiones?
En este punto, Rubén Cózar destaca el momento del mercado de alquiler:
El mercado de alquiler está en pleno auge y el crecimiento se dispara. Comprar vivienda para alquilar se está convirtiendo en una buena oportunidad para personas interesadas en inversiones inmobiliarias.
Según Idealista, la rentabilidad de la vivienda como inversión ha llegado al 6,3% desde el 5,5% del año anterior. El estudio realizado por el principal portal inmobiliario relaciona el precio de venta y el precio del alquiler de la vivienda, a partir del cual se obtiene su rentabilidad bruta. Además, apuntan a un incremento del precio del alquiler a un ritmo superior al precio de venta de la vivienda.
En dicho estudio, se establece un comparativo entre la rentabilidad en inversiones en propiedades inmobiliarias frente a la rentabilidad en otros activos financieros como pueden ser los Bonos del Estado a 10 años, un activo financiero muy común para inversores con un perfil moderado con una rentabilidad de 1,4%.
Rubén Cózar de Foro Consultores destaca la vivienda como inversión atractiva.
Esta situación ha propiciado que invertir en vivienda sea una de las opciones favoritas de los inversores. De hecho, adquirir un piso y alquilarlo es 4,2 veces más rentable que invertir en bonos del Estado.
Si establecemos una comparación de este tipo de inversiones inmobiliarias con el resto de activos financieros, apreciamos que invertir en inmuebles para alquilar puede llegar a tener un riesgo menor que invertir en bolsa, así como una mayor rentabilidad que los depósitos bancarios o los propios bonos del estado mencionados anteriormente.
Desde la plataforma de inversión inmobiliaria o crowdfunding inmobiliario Housers, nos aportan su visión sobre este tema. Hemos consultado a David Mínguez, Director del Departamento Inmobiliario de la compañía si es rentable invertir en vivienda. Si inviertes, él recomienda tener una cartera diversificada con una parte destinada a inversión en inmuebles para sacar rentabilidad.
Invertir en activos inmobiliarios tiene que ser una alternativa a la hora de diversificar tu patrimonio intentando bajar la volatilidad y el riesgo de la misma, ya que está considerado como activo conservador. Se recomienda tener como máximo un 20-30% de tu porfolio en inmobiliario. Es decir, una buena cartera diversificada tiene entre sus productos activos inmobiliarios.
En comparación con otros activos, en cuanto a renta variable, actualmente estamos en máximos históricos en Estados Unidos con un PER por encima de 25, un incremento no debido a la creación de valor. En cuanto a renta fija, los tipos de interés dejan poco margen a la hora de conseguir un cierto atractivo para el inversor más conservador. De hecho, según el último estudio de INVERCO, la rentabilidad media de los fondos monetarios y de renta fija a corto plazo fue del -0,03% en el primer mes del año.
Dónde invertir en vivienda
En cuanto a la inversión inmobiliaria, a la hora de decidir donde invertir en vivienda, uno de los aspectos clave para destinar nuestros ahorros y obtener rentabilidad es saber combinar riesgo y rentabilidad. Más que dejarnos llevar por emociones fuertes, una opción razonable sería elegir una combinación de rendimiento y demanda.
Hemos consultado a Urban Data Analytics, una empresa española tecnológica del sector inmobiliario. Además, en su blog «El big data inmobiliario» analizan las principales claves para invertir en vivienda para alquilar. Para Enrique Toribio, socio y Director de Desarrollo de Negocio de la compañía, tipología y ubicación son aspectos clave sobre los cuales profundizar para tomar una decisión acertada a la hora de invertir en inmuebles:
Hay que tener en cuenta que cada tipología de vivienda se comporta de manera diferente en cada zona, por lo que hay que buscar respuestas específicas para cada caso. Tipología y ubicación son aspectos que asociados son fundamentales para un óptimo análisis. Profundizando en esta relación podremos definir no sólo el valor de mercado de cada inmueble sino otro tipo de indicadores que nos ayudarán en la decisión de una mejor inversión.
Por otro lado, David Mínguez de Housers destaca la revalorización de las principales ciudades españolas:
Las mejores zonas en las que invertir son Madrid, Barcelona, Valencia y Palma de Mallorca porque estas ciudades son las que presentan mayor potencial de revalorización.
Uno de los aspectos clave para saber dónde invertir en vivienda radica en conocer que zonas pueden ofrecer una mayor rentabilidad. En este caso, hemos acotado nuestro estudio a Madrid, y con los informes ofrecidos por los principales portales inmobiliarios (Idealista y Fotocasa), hemos extraído datos de la rentabilidad bruta por alquiler mediante el cociente entre el precio de alquiler y el precio de venta. De esta forma, hemos detectado que los distritos más rentables para invertir son Puente de Vallecas, Villaverde, Usera, Carabanchel y el distrito Latina (en este último próximamente comenzaremos una promoción de viviendas de obra nueva).
Según Enrique Toribio de Urban Data Analytics, estas zonas con alta rentabilidad pueden ser una opción a tener en cuenta al invertir.
Centrándonos únicamente en la rentabilidad en estos distritos, determinados barrios de Puente de Vallecas pueden ser una opción a tener en cuenta por su abanico de posibilidades. Tanto para inversores que destinan su inmueble al mercado del arrendamiento en zonas con rentabilidades muy interesantes en alquiler, como para los compradores o propietarios que tienen como objetivo la venta del inmueble a corto plazo con plusvalías a un año, se obtienen también rentabilidades recomendables en compraventa.
Según los precios de venta y alquiler en los distintos distritos de la capital ofrecidos por Idealista, estas zonas destacadas obtendrían una rentabilidad bruta por alquiler por encima del 7% (todo ello sin tener en cuenta la revalorización o plusvalía), una cifra superior a la rentabilidad media de alquilar vivienda extraída del último informe del Banco de España que la sitúa en un 4,4%. Por eso, si estás pensando en invertir en una vivienda te recomendamos que apliques este cociente de la rentabilidad bruta por alquiler.
Además, al utilizar la operación inversa (precio de venta entre renta anual de alquiler) obtenemos el PER (price earning ratio), una fórmula que ayudará a entender mejor la demanda y así tomar una decisión más acertada. La rentabilidad media que ofrece el Banco de España en su último informe (4,4%) equivale a 273 meses o 22,7 años. Si obtenemos un PER superior a esos 22,7 años, entenderemos que el esfuerzo de compra sería mayor y sería recomendable el alquiler. Mientras que si obtenemos un PER inferior a la media, sería mejor comprar que alquilar.
Estos datos son válidos para las condiciones actuales, pero existen una serie de factores que conviene analizar en profundidad. Tras consultarlo con el Director de Residencial de Foro Consultores, apunta lo siguiente:
La ubicación es un factor importante. No se puede invertir en cualquier lugar. Buenas comunicaciones, servicios y dotaciones son fundamentales. Esto ayudará a que se alquilen mejor que los que se encuentren en zonas aisladas o problemáticas. El centro de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona tiene una buena demanda. Los pisos pequeños del centro son muy rentables por el alto precio de los alquileres y por la escasez de oferta.
A esto se añaden, áreas donde se ubican los grandes centros de negocio o las grandes empresas, como ocurre por ejemplo en la zona norte de Madrid (Sanchinarro o Las Tablas). Siempre tendrán demanda y por lo tanto el alquiler es una buena opción, puesto que los trabajos sufren rotaciones.
El estado de la vivienda es también muy importante, aunque en este caso se puede comprar más barato y reformar. No olvidemos que todas aquellas viviendas que han sido reformadas y cuidadas presentan mejores alquileres y su periodo de “comercialización” se acorta.
Por supuesto, a mayores dotaciones como piscina, gimnasio, salas comunitarias o incluso salas de cine, se pueden pedir alquileres más altos. Por lo tanto, aunque el valor de compra de la vivienda sea más elevado que otra que no tenga estos servicios, la rentabilidad es algo mayor.
Desde Housers, David Mínguez destaca las zonas con mayor demanda para invertir en inmuebles:
Los sitios con más demanda, actualmente son los que experimentan un mayor número de transacciones por el alquiler como pueden ser zonas como Malasaña o Tetuán. Por otro lado, barrios residenciales consolidados como el barrio de Salamanca carecen de una rentabilidad significativa por el alquiler dado que encontrar un perfil adecuado para esas viviendas es más complejo.
A pesar de que la tendencia del mercado inmobiliario para este año es positiva para la inversión, desde aquí te recomendamos analizar cuáles pueden ser las mejores zonas para invertir. Seguir la actividad de los promotores inmobiliarios puede ser otra buena señal para encontrar una buena ubicación donde invertir y ganar dinero, puesto que realizan constantemente estudios de mercado para saber donde se encuentra la demanda de la vivienda residencial.
Además, antes de lanzarte a invertir en pisos para alquilar te recomendamos conocer la rentabilidad del alquiler de la vivienda con datos de los principales portales inmobiliarios.
Comprar para alquilar: una forma de invertir en vivienda en las grandes ciudades
Tras estos datos, otro de los portales inmobiliarios más influyentes del sector tiene algo que decir al respecto. En uno de sus últimos estudios llamado “Perfil del comprador de vivienda en 2016” desde Fotocasa apuntan que un 21% de los españoles que compraron una vivienda el año pasado lo hicieron para invertir, un dato que resulta significativo en el mercado inmobiliario y que puede apuntar a la vivienda como una de las mejores inversiones del momento.
Sin duda, el peso del inversor en la compraventa de viviendas es significativo, con un 28% de la venta de viviendas en el último semestre. Un porcentaje que cobra mayor importancia en las grandes ciudades con un 35% y un 36% en Madrid y Barcelona respectivamente, e incluso aún mayor en otras ciudades como Valencia con un 44%. Así lo demuestra el último informe de Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, que hemos podido conocer en la Guía de para invertir vivienda de Expansión. En lo que respecta a Madrid y Barcelona la revalorización destaca frente al resto de ciudades, lo que supone un mayor incentivo a la hora de decidir el mejor lugar para tu inversión.
La oferta de créditos hipotecarios y el bajo nivel del Euribor se presentan como ventajas que puede aprovechar el comprador de segunda vivienda como inversión. Todo parece indicar que la política monetaria mantendrá los niveles actuales de tipos de interés con el principal indicador del mercado hipotecario con niveles cercanos al 0%.Bajo nuestra propia experiencia, hemos detectado que en nuestras últimas promociones de viviendas en Toledo y Madrid, se ha producido un incremento de perfiles inversores que compran su vivienda como una forma de inversión inmobiliaria.
