Factores clave de la previsión del mercado inmobiliario en 2017

En este post vamos a hablar sobre la situación en el mercado inmobiliario actualmente, la evolución y previsión del mercado inmobiliario en España en 2017 y la previsión del precio en vivienda. Para ello vamos a hacer un análisis y un estudio sobre el mercado inmobiliario con varios aspectos a tener en cuenta, entre ellos los factores clave que han ayudado a la recuperación y los datos ofrecidos por los principales agentes en el sector.

Además, en este post contamos con la colaboración de expertos del sector inmobiliario como Foro Consultores que conocen a la perfección el sector inmobiliario en España, y en especial el mercado inmobiliario en Madrid.

Análisis de la evolución del mercado inmobiliario: perspectivas del mercado de la vivienda

Perspectivas del mercado de la viviendaSegún los datos consultados, uno de los estudios que más nos ha llamado la atención es el de Perspectivas del mercado de la vivienda en España 2016-2018, donde el catedrático de Economía Aplicada de la UAB Josep Oliver argumenta una mejora significativa del sector inmobiliario en nuestro país.

El estudio sitúa las transacciones de vivienda libre en 2016 en 419.000, lo cual refleja un incremento  de la venta de viviendas del 9,3% respecto a 2015, un dato favorable que consolida la recuperación del sector durante los últimos años. Además, según este estudio, el efecto sobre los precios se traduciría en un aumento del 5,5% en 2016 respecto al año anterior.

Asimismo, se prevé que las ventas en 2017 asciendan hasta 454.000, lo que supondría un incremento del 8,3%.. Además, las previsiones para el año 2018 situarían un incremento cercano al 5,7%, con una cifra total de 480.000. Si comparamos estos datos con la cifra de ventas en 2013 (285.000) tendríamos un incremento mucho mayor del 68%. Aún así, según asegura el propio Josep, se trata de un crecimiento razonable que se sitúa en casi la mitad de la cifra de 908.000 del año 2006, un dato interesante para entender la evolución del sector inmobiliario en España.

En lo que respecta a este progreso moderado, el profesor lo califica como una recuperación sostenible con valores alejados de la época más expansiva del sector cuyo ritmo de construcción de viviendas nuevas puede acercarse a 127.000, una cifra que puede parecer razonable acorde al crecimiento demográfico español, aunque algo distanciado de la expectativa de 150.000 por la CEOE.

Previsión del mercado inmobiliario en 2017

Previsiones del mercado inmobiliarioPor su parte BBVA Research, que hace un análisis inmobiliario del mercado de la vivienda en España por trimestres en 2016, expone un fortalecimiento de la demanda de vivienda que tendrá un efecto favorable para el mercado inmobiliario en 2017. Comparado con el análisis anterior, observamos que el sector inmobiliario en España refleja un incremento de la venta de viviendas en un 10%, un dato similar a la predicción anterior y un incremento de los precios con promedio anual alrededor del 2,5%, una previsión algo más moderada.

Según Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores:

“2016 ha sido un año de inflexión en el sector inmobiliario, el mercado de la vivienda se ha reactivado, estamos recuperando parte de lo perdido en algunas zonas. La vivienda sobre plano tira con fuerza, aunque todavía hay poca, lo que está provocando tensiones en los precios ayudado por el comprador repositor. A su vez, se ha incorporado el demandante joven de primera vivienda, ante la mejora del empleo”.

Por otro lado señala que está el inversor no especulativo, cuyo objetivo es invertir para destinarlo al alquiler, ante la subida de rentabilidad de estos activos o para ampliar su patrimonio.

“Pero debemos dejar claro que hablamos de una España que vive dos velocidades dentro del mercado inmobiliario. De hecho, las ventas de viviendas y las subidas de precios se centran en el centro de las ciudades de Madrid y Barcelona, Málaga o en las islas”.

Según el estudio de BBVA Research, existen dos factores que apuntan a un avance del sector inmobiliario hacia su normalización: un crecimiento económico moderado y una mejora de las expectativas en el sector. Las previsiones apuntan a un crecimiento de la economía española para el año 2017 con un incremento del PIB de un 2,3% que creará empleo y permitirá reducir la tasa de paro existente.

Previsiones de la política monetaria del Banco Central Europeo

Evolución del mercado inmobiliario en EspañaOtro aspecto fundamental es la previsión de la evolución del Euribor y de los tipos de interés, los cuales, pueden influir de manera directa en la evolución y previsión del mercado inmobiliario en 2017. La continuidad de los bajos tipos de interés dentro de la política monetaria, parece que seguirá siendo aplicada en la eurozona. Así, lo ha dado a conocer el presidente del Banco Central Europeo Mario Draghi, que aseguró que los tipos de interés se mantendrán en este nivel durante mucho tiempo y que el programa de compra de activos no finalizará bruscamente.

Todo ello, teniendo en cuenta que el Banco Central Europeo podría establecer nuevas medidas para lograr que la inflación se acerque al objetivo de un 2%. A pesar de ello, y para entender mejor como evoluciona esta predicción, todo parece indicar que el precio del dinero se mantendrá intacto.

Además, hemos podido saber que en la última Encuesta sobre Préstamos Bancarios del Banco de España, esta política seguida por el Banco Central Europeo, ha influido en la evolución del mercado inmobiliario contribuyendo a una relajación de los criterios de concesión de préstamos hipotecarios, especialmente en lo que se refiere a adquisición de vivienda.

En este punto Luis Corral destaca la importancia de mantener estos niveles de tipos de interés sobre la demanda de vivienda.

“Será fundamental, con los tipos de interés actuales, el Euribor en negativo y el grifo de la financiación abierto. Es uno de los mejores momentos para comprar vivienda. La realidad es que los tipos no pueden bajar más”.

¿Qué papel jugarán los inversores del mercado inmobiliario en este escenario?

La evolución positiva del sector inmobiliario ha llevado a considerar la rentabilidad de invertir en el sector inmobiliario, es decir, en comprar este tipo de bienes frente a otras inversiones alternativas. La rentabilidad obtenida por alquiler de vivienda destaca de manera significativa cuando se compara con otras oportunidades de inversión y puede llevar a un inversor a comprar vivienda para alquilar e incluso otras oportunidades emergentes como el llamado crowdfunding inmobiliario. También existen otras alternativas interesantes como invertir en plazas de garaje o invertir en vivienda.

¿Qué efecto podría tener en 2017 esta previsión en vivienda?

Evolución-del-precio-de-la-viviendaSegún el informe Tendencias del mercado inmobiliario en Europa en 2016 de PwC, se prevé un escenario optimista acompañado de una significativa entrada de capital con buenas expectativas de rentabilidad para el inversor inmobiliario. A su vez, este estudio destaca a Madrid y Barcelona como ciudades destacadas con buenas perspectivas de inversión este año.

En lo que respecta a estas grandes ciudades, las cuales, presentan una mayor demanda, se espera una subida de los precios ligeramente mayor en las ubicaciones premium. Debido a la heterogeneidad existente en estas capitales, es especialmente importante saber dónde invertir. Por ello, como puedes ver en el blog El “big data” inmobiliario de El Mundo existen datos que muestran zonas de Madrid y Barcelona que actualmente ofrecen altas rentabilidades por alquiler.

Este mayor atractivo de la vivienda como inversión ha causado un mayor incremento en el número de transacciones de vivienda este año. Pero, atendiendo al origen de la demanda, nos planteamos la siguiente pregunta ¿cuál es principal inversor extranjero en vivienda en nuestro país?

La previsión de demanda extranjera: un factor clave en la evolución del mercado inmobiliario en 2017

Factores del mercado inmobiliario en 2017Al analizar la demanda de vivienda en España, tenemos que hacer referencia a un factor clave: la demanda extranjera en el mercado inmobiliario. Según datos del Consejo General de Notariado la compraventa de viviendas por parte de extranjeros ha crecido un 19,7% en el primer semestre de 2016 con relación al mismo periodo en 2015.  Además, en los últimos años ha ido ganando peso hasta situarse en el 20,3% sobre el total de operaciones.

Respecto a los datos ofrecidos acerca de la nacionalidad de los compradores, observamos un dato que destaca frente al resto, los compradores británicos tienen un mayor peso con un 19% sobre el total seguido por franceses con un 8%, alemanes 7,8% e italianos con un 6,5%.

Tras conocer esto, parece lógico poder plantearse la siguiente pregunta: ¿qué efecto podría tener el brexit en la evolución del mercado inmobiliario en 2017? Difícil cuestión, pero sin duda, podemos apuntar que uno de los factores que pueden tener cierto riesgo, es la depreciación de la libra esterlina respecto al euro unido a la previsión de una caída en el PIB. Según los expertos, podría venir causado por la salida de la zona euro.

Los principales analistas en el sector apuntan que la depreciación de la moneda británica se traduce en una reducción de la paridad de poder adquisitivo de los británicos, que podría llevar a una menor capacidad para invertir en vivienda en España en 2017. Por ello, en la previsión quizás habría que tenerlo presente como un factor condicionante en la evolución del mercado inmobiliario.

Por otro lado, hay quienes afirman que el propio brexit podría percibirse como una oportunidad para el mercado inmobiliario de oficinas y locales comerciales en Madrid y Barcelona de aquellas empresas establecidas en Londres que quieran trasladar su ubicación a estas grandes ciudades españolas.

“Las dos variables pueden influir y no las podemos olvidar. Si bien es cierto que el Brexit puede ser una oportunidad para atraer inversión a España, también lo es que si la libra se deprecia, los británicos pierden poder adquisitivo, lo que dificulta la compra de vivienda en España y eso nos puede afectar. De todos modos, el impacto del Brexit se irá perfilando a medida que sepamos cómo se hará la transición hacia la salida del Reino Unido y cómo quedarán los tratados internacionales. Será en ese momento cuando las empresas decidan si se quedan o se van del Reino Unido”. afirma Luis Corral.

Incremento de la construcción de las viviendas en 2016

Incremento de la construcciónOtro aspecto que puede influir en la evolución del mercado inmobiliario español es el ritmo de construcción de viviendas. El número de visados de obra nueva que publica el Ministerio de Fomento es un fiel indicador del nivel de la actividad constructora en España. Tras consultar los datos ofrecidos apreciamos un incremento significativo en lo que va de año respecto al periodo anterior, aunque como mencionamos anteriormente en el análisis inmobiliario del profesor Oliver, unos valores alejados de la época más expansiva del sector.

Evolución de los precios en los últimos años

Para poder visualizar de una manera sencilla la evolución en el precio de la vivienda en los últimos años hemos pensado que sería conveniente utilizar la herramienta desarrollada por Tinsa llamada IMIE Interactivo. Así, podrás conocer de forma gráfica e intuitiva cuáles han sido los valores durante los últimos años sin necesidad de consultar extensos informes inmobiliarios o datos macroeconómicos. Por lo tanto, los valores son precios reales recabados a partir de tasaciones de vivienda dentro de la propia actividad de valoración de Tinsa.

Luis Corral, prevé que en 2017 se espera un ligero incremento de los precios.

Respecto a la previsión del precio de la vivienda en 2017, se observa que los precios tendrán una tendencia alcista, especialmente en zonas donde ya se haya reducido considerablemente a los activos bancarios y la oferta de vivienda nueva es escasa. Además, a las ciudades anteriores ya se unen nuevas como Valladolid y Zaragoza, por citar algunas, que tienen un gran potencial de crecimiento. Será un año de consolidación con ligeras subidas, entrada de nuevas ciudades y la consolidación de los demandantes jóvenes ante la mejora de empleo”.

Si este post te ha resultado interesante, te recomendamos que leas la Guía imprescindible para invertir en vivienda en 2017

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