Guía con consejos útiles para comprar casa en 2017

En esta guía queremos ayudarte a tener en cuenta aquellos factores que influyen a la hora de tomar la decisión de comprar casa. 2017 parece un año positivo para consolidar el sector inmobiliario. En nuestro día a día nos encontramos con personas que se preguntan cuando puede ser el mejor momento para la compra de vivienda.

Según los informes de previsión del mercado inmobiliario, se están sacando conclusiones positivas para el sector. Se está consolidando su ciclo de recuperación en el mercado de viviendas, con un crecimiento de la demanda debido a factores como una ligera mejoría del empleo, mejor acceso a la financiación y un aumento de tendencia en la compra de una casa como inversión.

Teniendo en cuenta este aumento en el interés por el mercado residencial, sabemos que comprar una casa es una de las decisiones más importantes que tomamos en la vida. En muchas ocasiones buscar la vivienda que quieres puede llegar a ser un proceso estresante si no tenemos en cuenta una serie de aspectos clave. Hay factores esenciales como saber en qué zona vivir y cuál es nuestro presupuesto, pero a medida que buscamos y buscamos el proceso se puede llegar a complicar y pensamos que es mejor recibir una pequeña dosis de asesoramiento con estos consejos para comprar casa.

Guía para comprar casa en 2017

Aspectos básicos a tener en cuenta antes de comprar casa

Recursos propios para comprar casa

Ahorro para comprar casaUno de los aspectos principales a la hora de comprar casa es la capacidad económica o lo que es lo mismo, el presupuesto con el que contamos para hacer frente a los pagos correspondientes con los que accederíamos a la compra de vivienda. Dentro de nuestra capacidad de pago actual y futura nos preguntamos: ¿Cuánto puedo permitirme? ¿Cuál es el importe máximo que puedo destinar al comprar casa?

Para hacer una planificación lo más acertada posible, además de aspectos personales como la estabilidad laboral, la necesidad de comprar un coche nuevo o posibles gastos imprevistos que puedan surgir, tendríamos que tener en cuenta gastos inherentes al proceso de compra de vivienda, tales como tasación, gastos de escritura de una casa, inscripción en el Registro de la Propiedad e impuestos. Sabemos que comprar una vivienda supone un gran desembolso y tendrás que tener en cuenta los recursos propios con los que cuentas.

Tasación de la vivienda

En caso de solicitar una hipoteca la tasación de la vivienda servirá al banco para conocer el valor a partir del cual concederá el porcentaje de financiación. El coste puede variar dependiendo del tipo de inmueble y la superficie, con un importe aproximado entre 250 y 350 euros.

¿Cuáles son los gastos de notaría al comprar casa?

Gastos para comprar casaPara establecer los gastos de escritura de una casa, el notario debe certificar el cambio de propiedad de la vivienda. Al comprar casa, el gasto que tendremos que afrontar dependerá de los honorarios establecidos por notaría, los cuales están regulados por la Administración y dependen entre otros factores del precio del inmueble, la extensión de la escritura o el número de copias que se emitan de dichos documentos. En un ejemplo de compra de vivienda de 250.000 euros; teniendo en cuenta que el préstamo hipotecario es de 175.000, los gastos de notaría ascenderían aproximadamente a 700 euros.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

La inscripción en el Registro de la Propiedad no tiene un coste fijo, varía según el valor del inmueble con unas tasas aprobadas por el gobierno que pueden consultarse en el BOE, con una cantidad aproximada de 350 euros.

Impuestos

Al comprar casa tendríamos que tener en cuenta un importe del 10% de IVA mientras que en la vivienda de segunda mano el comprador está obligado a pagar el Impuesto por Transmisiones Patrimoniales cuyo tipo impositivo varía según la comunidad autónoma. Además, tendrás que tener en cuenta otros impuestos en la compra de vivienda.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Otros impuestos que debemos tener en cuenta en la compra de una casa es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el cual varía dependiendo de la comunidad que se trate. Este impuesto se paga en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura de tu casa.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) grava la titularidad del inmueble. Este impuesto al comprar una vivienda se paga anualmente y su valoración se determina a partir del valor catastral de la vivienda. Hay que tener en cuenta que al adquirir una casa el devengo de este impuesto se produce el primer día de cada año natural, es decir, estará obligado a pagarlo el propietario de la vivienda a esa fecha.

 

Financiación mediante préstamo hipotecario para comprar una casa

Calculadora para comprar casaA día de hoy, para financiar la operación, es fundamental la obtención de un préstamo para comprar casa. El banco nos financiará una cantidad de dinero a cambio de devolvérselo en cuotas mensuales con unos intereses durante los siguientes 20 o 30 años. Por eso, nuestro consejo para comprar casa es que conozcamos el tipo de hipoteca para poder hacer una planificación lo más exacta posible del importe a pagar cada mes. Para hacer este cálculo, recomendamos utilizar las calculadoras o simuladores de hipoteca que aparecen en las páginas web de los distintos bancos, portales inmobiliarios o asociaciones de consumidores. En relación a estos cálculos relacionados con los créditos para comprar casa, te recomendamos que leas este post donde te ofrecemos un simulador y varias herramientas para el cálculo de tu hipoteca.

Si nos fijamos en el tipo de interés podemos diferenciar varios tipos de hipotecas: a tipo fijo, a tipo variable y a tipo mixto. Respecto al tipo de cuota podemos diferenciar hipotecas con cuota constante, cuota blindada, cuota final, interest only y cuota creciente.

La mayoría de préstamos hipotecarios en España son de tipo variable de cuota constante durante el periodo decomprarcasa revisión del tipo de interés con un sistema de amortización francés. El tipo de interés en estos préstamos hipotecarios se suele revisar anual o semestralmente, donde se suele establecer un índice de referencia que suele ser el Euribor, más un diferencial que en su caso marca la entidad financiera.

Además, para planificar como comprar una casa de una manera lo más acertada posible recomendamos que la cantidad de dinero que se destina a la hipoteca no supere el 30% – 40% de los ingresos netos.

¿En qué zona comprar casa?

icono con ubicación para comprar casaA la hora de elegir una zona donde comprar casa para vivir no sólo tenemos en cuenta el factor económico sino que la zona que elijamos se ajuste totalmente con nuestra personalidad. En muchas ocasiones, la compra de vivienda coincide con los barrios donde hemos crecido o vivido anteriormente con nuestra familia o cerca de nuestros padres o amigos más cercanos.

Como ejemplo, hemos querido hacer mención a estudios recientes realizados por la Universidad de Cambridge, en la ciudad de Londres. Allí, se encontraron diferencias geográficas que agruparon según niveles de satisfacción con la vida y patrones de personalidad. Se demostró que las personas abiertas y extrovertidas mostraban un grado de satisfacción mayor en zonas más céntricas de la ciudad. Por el contrario, en las zonas con precios más elevados, con mayor índice de criminalidad y bullicio peatonal se encontró una menor satisfacción.

hombre felizSegún Markus Jokela, uno de los investigadores del estudio, afirma que “nuestro nivel de felicidad depende de si nuestro entorno es adecuado con nuestra personalidad”, el cual además es reacio a investigaciones que sólo tienden a considerar factores económicos y bajos niveles de delincuencia en la elección de la mejor zona donde comprar casa para vivir. Esto nos hace pensar que para alcanzar una mayor satisfacción, la zona donde se produzca la compra de vivienda debe encajar en la mayor medida posible con nuestra personalidad.

Además, en nuestra experiencia en el sector inmobiliario hemos podido conocer que la mayoría de personas que se plantean donde comprar casa valoran aspectos tales como zonas con buena comunicación, cercanas a medios de transporte público, hospitales y centros educativos. Asimismo, también se valoran aspectos como la fácil accesibilidad al lugar de trabajo, la existencia de zonas verdes cercanas, lugares donde pasear e instalaciones deportivas.

Diferentes tipologías para comprar casa

comprarcasaViviendas unifamiliares: suelen estar situadas en lugares con menor bullicio y a menudo suelen ser elegidas por compradores que buscan una mayor tranquilidad alejado de lugares céntricos de la ciudad.

Viviendas plurifamiliares, cuentan con zonas comunes compartidas para algunas viviendas y suelen estar en zonas con mejores comunicaciones y servicios más cercanos al centro.

Vivienda libre: en este tipo de viviendas se suelen seguir las tendencias de los precios del mercado.

Vivienda protegida: es un tipo de vivienda de precio limitado normalmente subvencionada por la Administración. Este tipo de vivienda está actualmente en declive por los recortes y la reducción de precios del mercado.

Vivienda icono edificiode obra nueva y de segunda mano: Dentro de las viviendas de obra nueva, que son aquellas que no se han comercializado previamente podemos acceder directamente al vendedor.

Además podemos decidir si queremos vivir en una planta baja, en un ático, si queremos un dúplex, el número de dormitorios, cuántos metros cuadrados necesitamos, el número de dormitorios, baños y calidades.

En este punto queremos mencionar nuestros posts donde abordamos este tema:

Además en los últimos años, una de las tendencias del sector inmobiliario es la personalización de la vivienda, un aspecto decisivo a la hora de decidir comprar casa. De esta forma, podemos plantearnos que distribución nos gustaría que tuviera nuestra casa, que calidades puede tener la promoción y cuáles puedo elegir.

¿Dónde buscar para comprar tu propia casa?

Buscadores

Buscar para comprar casaSi pensamos donde comprar casa, lo más seguro es que uno de los primeros pasos que demos sea abrir la página de Google y comencemos a buscar la zona y tipología de vivienda que estamos dispuestos a comprar. Dentro de los resultados que ofrece nuestra búsqueda empezaremos a visitar los sitios web o páginas para comprar casa que más se ajusten a lo que tenemos en mente.

Promotores inmobiliarios

Las empresas de promoción inmobiliaria son uno de los principales agentes del sector inmobiliario, a quienes podrás acceder directamente bajo un precio cerrado a obtener la información necesaria para comprar casa.

Podrás recibir asesoramiento de empresas con experiencia en el sector con un producto de nueva construcción.

Como hemos mencionado anteriormente al tener la posibilidad de acceder a la operación de compraventa de vivienda sobre plano podrás tener opciones de personalización de espacios y calidades.

Además, tendrás otras aspectos a tener en cuenta como el servicio postventa con garantías de desperfectos y financiación mediante subrogación.

Portales inmobiliarios

Buscar en ordenador para comprar una casaLos principales portales inmobiliarios son páginas para comprar casa que están posicionadas en los primeros puestos y ofrecen una información completa y ordenada del mercado inmobiliario, por lo que parece lógico que echemos un vistazo en base a los criterios elegidos a las diferentes promociones o viviendas que aparecen. Algunos ejemplos como Idealista, Fotocasa, Pisos.com, Yaencontré, entre otros.

Agencias inmobiliarias

Este tipo de agentes de propiedades inmobiliarias actuarán como intermediarios para asesorarte en la compraventa. Son agentes que conocen bien el producto y se encargarán de mediar entre la propiedad y el cliente.

¿Qué importancia tiene la calificación energética al comprar casa?

ahorro energéticoEn los últimos años se ha puesto especial hincapié en la certificación energética en las promociones de viviendas, no sólo por su obligatoriedad desde su entrada en vigor en el Real Decreto 235/2013 a partir del 1 de junio de 2013 para todo tipo de inmuebles, sino también por su efecto sobre el ahorro energético y reducción en la emisión de CO2.

Una casa eficiente se caracteriza por gestionar los recursos de los que dispone de la manera más óptima posible. Con menos recursos y menos consumo obtenemos unas mayores prestaciones.

El Certificado de Eficiencia Energética se caracteriza porque debe ofrecer información sobre las características energéticas del edificio categorizándolo por diferentes tipos de letras de la A a la G según el consumo de energía y emisiones de CO2, siendo la A la calificación más eficiente energéticamente y la G la menos eficiente.

Este indicador resulta fundamental para hacernos una idea del ahorro del consumo energético de los gastos fijos del hogar, es decir, en edificios con alta calificación energética tendremos un mayor ahorro que en edificios menos eficientes. Sin duda, puede ser un aspecto fundamental a la hora de decidir comprar casa, puesto que la diferencia es bastante significativa cuando comparamos de viviendas con calificaciones “A” y “B” a calificaciones “F” y “G”.

Casa eficientePara hacernos una idea, en una vivienda de 100 m2, con un certificado energético de tipo “E” que suele ser el más extendido, tendríamos una estimación de gasto anual de 1.010 euros. En el caso de una calificación de tipo B giraría en torno a los 390 euros con un ahorro de 620 euros aproximadamente.

En nuestras promociones de vivienda estamos teniendo en cuenta este tipo de requisitos para construir viviendas eficientes basadas en criterios de sostenibilidad que influyan en este ahorro energético del que estamos hablando.

Fijarnos en estos aspectos antes de comprar casa, influirá en obtener un mayor aislamiento térmico, acústico y un mayor ahorro energético en el hogar. Por eso nuestro consejo es: al comprar una casa nueva ten en cuenta esta serie de aspectos de eficiencia energética.

Contrato de compra de vivienda

contrato de compraventaEste punto es fundamental a la hora de comprar una casa. El primer contrato que se suele firmar para formalizar tras hacer la reserva es el contrato de compraventa, mediante el cual, el vendedor se obliga a la entrega de la vivienda y el comprador a pagar el dinero acordado.

El contrato se redacta y deben estar de acuerdo ambas partes, las cuales deben reconocer la capacidad de suscripción del acuerdo. En el contrato se informa del inmueble objeto de la operación de compraventa, inscrito en el Registro de la Propiedad por la empresa promotora. Además se hace mención a su situación urbanística y referencia catastral.

Como comprador debes tener en cuenta unos derechos de entrega de la vivienda así como unas obligaciones de pago que tendrás que cumplir y no será necesario firmar más documentos hasta la entrega de llaves.

En este contrato de compra de vivienda deben aparecer de una manera clara y concisa los importes a los que tendrás que hacer frente en el llamado calendario de pagos para poder comprar una casa.

A la hora de celebrar el contrato de compraventa, es importante saber que los menores no emancipados no disponen de la capacidad jurídica necesaria para que dicho contrato se considere válido, siempre y cuando no exista una autorización judicial. A su vez, este visto bueno del juez, es aplicable a los menores emancipados cuando cuenten con el consentimiento de los padres o tutor.

Si estás pensando en firmar un contrato de compraventa de una vivienda nueva te recomendamos que tengas en cuenta este post de aspectos al comprar una vivienda sobre plano.

Entrega de llaves

En la compra de una casa, el vendedor avisa con la debida antelación para que puedan acudir cliente, comprador y banco. El acto mediante el cual culmina la compraventa de la vivienda se realiza mediante la firma de la escritura pública. En dicho acto, ambas partes declaran su voluntad de llevar a cabo el acuerdo ante notaría y se produce la entrega de llaves.

Lo habitual en las promociones de vivienda es que el promotor elija el notario. No obstante, el comprador tiene derecho a elegir notario, el cual recoge de forma fehaciente la voluntad de las partes intervinientes en esta escritura pública. Asimismo, el notario tendrá que verificar la identidad, capacidad jurídica y legitimación de comprador y vendedor.

escritura necesaria para comprar casaEn la escritura de tu nueva casa debe aparecer de forma clara los datos descriptivos de la vivienda, el precio, los medios de pago y debe figurar que la casa está libre de cargas. Además, es importante señalar que en el proceso de compra de una casa el notario previamente solicita la nota registral para ver el titular, las cargas y la referencia catastral de la vivienda. Se suele pedir el último recibo de IBI al promotor, obteniendo a su vez una ficha catastral descriptiva y gráfica que aparecerá en la propia escritura de compraventa.

Hay que señalar dentro de los costes en la compra de vivienda, el pago de los honorarios de notaría y del Registro de la Propiedad, así como los impuestos correspondientes de este acto. Si se trata de vivienda nueva, como comprador debes tener en cuenta que la compraventa devenga IVA del 10% con carácter general, incluidos garajes y trasteros anexos a la vivienda. En cuanto a la vivienda de segunda mano habría que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo varía según la comunidad autónoma que se trate.

En cuanto al certificado de eficiencia energética que hemos mencionado anteriormente, es necesario incluirlo en la firma. El notario comprobará dicha certificación que será entregada al comprador.

¿Qué debes tener en cuenta al comprar casa después de la entrega de llaves?

Una vez formalizados los trámites para comprar una vivienda, existen otra serie de trámites posteriores que deben tenerse en cuenta después de comprar una casa.

Plusvalía municipal

A pesar de que no te corresponda como comprador, al comprar casa debes saber que tras la entrega de llaves una de las primeras obligaciones es la liquidación de la plusvalía municipal también denominado como el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Este impuesto directo tiene un plazo de 30 días hábiles (según la Comunidad Autónoma) desde la fecha de la entrega de llaves y debe ser abonado por el vendedor.

En el cálculo de este impuesto se tiene en cuenta el valor catastral del suelo, el periodo transcurrido entre la adquisición y la transmisión, y los tipos impositivos que establece cada ayuntamiento.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Impuestos compra vivienda Siempre y cuando la compraventa esté sujeta a IVA, al comprar casa debes tener en cuenta el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que varía según la comunidad autónoma entre el 0,5% y el 1,5% del precio de la vivienda.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es uno de los impuestos por compra de vivienda que se paga por el procedimiento de autoliquidación dentro de los 30 días hábiles desde la fecha de compra.

El préstamo hipotecario también tendrá que liquidar el AJD correspondiente.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

La inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad es otro de los trámites posteriores a la firma de la escritura de compra de una casa. Este trámite es necesario para que el comprador quede totalmente protegido jurídicamente. Además, en el caso de acceder a un préstamo hipotecario la inscripción en el Registro se hace totalmente imprescindible.

Normalmente, el notario enviará por vía telemática una copia autorizada de la escritura al Registro.

Para poder inscribir en el Registro la documentación a presentar es la siguiente:

  • Copia autorizada de la escritura de compraventa.
  • Justificante de la autoliquidación del AJD.

Normalmente, la gestoría del banco se encargará de estos trámites previa provisión de gastos, en donde se incluirá también sus honorarios. Una vez inscrita la escritura en el Registro de la Propiedad se remite la liquidación donde se especifica el pago de los costes del notario, impuestos, Registro y gestoría.

Comprobar el cambio de titularidad en Catastro

Documento Al comprar casa, otro de los trámites a realizar es el cambio de titularidad catastral para que a efectos de Catastro queden reflejados correctamente los datos del nuevo propietario.

Respecto a la documentación a presentar por el interesado, se realiza mediante la cumplimentación del modelo 901-N. La declaración deberá presentarse en el plazo de dos meses a partir del día siguiente de la fecha de entrega de llaves. En este documento aparecerán los datos del comprador, los datos del vendedor o antiguo propietario.

Estos datos catastrales son necesarios para la liquidación del IBI a nombre del nuevo propietario.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

Como has podido comprobar, en la escritura se han presentado los datos del inmueble, incluida su referencia catastral y el último recibo de IBI. Tras el cambio de titularidad, como propietario estarás obligado a pagar este impuesto que se devengará anualmente a partir del 1 de enero.

Otros consejos a tener en cuenta al comprar casa

Al firmar el préstamo hipotecario con la entidad financiera tendrás que tener en cuenta la necesidad de contratar algunos productos vinculados como el seguro del hogar y el seguro de vida.

Esta vinculación te servirá para obtener un diferencial más reducido que el general.

En esta guía hemos tratado de ayudarte con algunos consejos sobre la compra de una casa. Si estás pensando en comprar casa en Madrid o Toledo y tienes alguna duda sobre alguno de los aspectos en este post puedes ponerte en contacto con nosotros. Tenemos promociones de viviendas de obra nueva donde nos hemos centrado en aspectos de eficiencia energética, diseño y calidad.

¡Te asesoraremos para que disfrutes tu nueva casa!

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