Todo lo que debes tener en cuenta al contratar una hipoteca

Uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta al comprar una vivienda es la solicitud de financiación salvo que el comprador tenga recursos propios suficientes para hacer frente al pago. Es aquí donde entra en juego el momento de contratar una hipoteca, y para ello te vamos a mostrar todos los factores que debes tener en cuenta.

Todo lo que debes tener en cuenta antes de contratar una hipoteca

Sabemos que el proceso de decisión de compraventa y la contratación de una hipoteca puede llegar a ser un proceso complicado. Se trata de una decisión importante que te vinculará con tu entidad y te comprometerá a largo plazo. Por eso, hemos tratado de seleccionar aquellas claves que te faciliten el proceso y te ayuden a obtener el mayor conocimiento posible que te permita tomar una decisión correcta.

Conocer que es el préstamo hipotecario

Que es un préstamo hipotecarioPara entender los principales aspectos al contratar una hipoteca, sería interesante entender mejor que es un préstamo hipotecario. En cuanto a su definición podemos decir que se trata un producto bancario que permite al comprador de vivienda obtener una determinada cantidad de dinero que le permita acceder o financiar la operación de compra de un determinado inmueble con el compromiso de devolver dicha cuantía de capital más intereses.

Su principal finalidad es facilitar el acceso a la compra de una vivienda.

Diferencia entre préstamos y créditos hipotecarios

Diferencia entre préstamos y créditos hipotecariosAunque lo más habitual es hablar de préstamos hipotecarios, también nos referimos a los créditos hipotecarios como operaciones para financiar la compra una vivienda. Aunque para entenderlo mejor estableceremos cuál es la diferencia entre los préstamos y los créditos hipotecarios.

En el préstamo hipotecario el cliente recibe una determinada cantidad de dinero que equivale a un porcentaje del valor de la vivienda y existe el compromiso de la devolución de dicha cantidad mediante cuotas periódicas.

Por otro lado el crédito hipotecario permite la disposición del dinero prestado según lo vaya necesitando el cliente hasta una determinada cantidad. De esta forma, se puede volver a disponer de la parte del crédito ya pagado sin los trámites y costes que conlleva solicitar un nuevo préstamo.

Reunir toda la información posible antes de contratar una hipoteca

Información de la contratación de una hipotecaExiste una gran cantidad de información a tu disposición. Nosotros recomendamos recopilar toda la información posible de las fuentes más fiables como el manual del Banco de España, la guía de la Asociación Hipotecaria Española o la información publicada en diferentes entidades financieras así como conocer las consecuencias que puede tener no hacer frente al pago de las cuotas del préstamo hipotecario.

Cuantía a financiar y porcentaje de financiación

Importe de la financiaciónPara determinar el importe a financiar al contratar hipoteca debemos conocer un dato clave: el valor de tasación. Este valor le permite a la entidad bancaria conocer el valor a partir del cual concederá el porcentaje de financiación que por lo general no suele superar el 80% del valor de tasación y el valor de compraventa sin perjuicio de las excepciones que prevé la Ley Hipotecaria. Algunas de las prácticas realizadas por las entidades bancarias consisten en no superar el 80% del menor importe entre el valor de tasación y el valor de compraventa.

Una vez conocido el valor de tasación, le corresponde al futuro propietario realizar una planificación lo más adecuada posible con objeto de tener en cuenta su capacidad económica para hacer frente a los pagos correspondientes. En este caso, nosotros recomendamos que la cuota a pagar al mes se sitúe en torno al 30% de tus ingresos netos mensuales.

Plazo de amortización

Plazo de amortización de una hipotecaOtro de los factores fundamentales a tener en cuenta será el plazo de amortización del capital prestado. En el caso de la compra de vivienda los plazos suelen ser más largos que en otras operaciones de financiación.

El pago de intereses será mayor cuanto mayor sea la duración del plazo de amortización del préstamo hipotecario. Por otro lado, a la hora de pedir una hipoteca será necesario saber que afrontar un periodo más corto se traducirá en una cuota mensual más elevada.

En este caso habría que considerar un equilibrio entre la cuota mensual a la que vamos a hacer frente y nuestros ingresos netos mensuales. En cuanto al plazo de amortización al contratar una hipoteca, un factor que influye es la edad del solicitante del préstamo. Por eso, te recomendamos un plazo de 20 a 25 años.

Amortizaciones anticipadas

Mediante las amortizaciones anticipadas existe la posibilidad de reducir una parte o el total del capital prestado con anterioridad a la finalización del plazo.

En cuanto a la amortización parcial vamos a distinguir dos opciones: reducir la cuota y reducir el plazo.

Reducir la cuota

De esta forma el plazo de amortización del préstamo hipotecario se mantiene y se reduce la cuota mensual a pagar.

Reducir el plazo

Este tipo de amortización anticipada está orientada a disminuir los intereses a pagar durante el plazo de amortización inicial del préstamo.

Tipo de interés

Tipo de interés de un préstamo hipotecarioEl tipo de interés es un concepto fundamental en el préstamo. Quizás junto al plazo de amortización y el importe a financiar son las variables principales en el proceso de financiación a la hora de contratar una hipoteca para comprar una vivienda. Por ello, para ajustar la operación a las necesidades del cliente será necesario buscar un equilibrio entre el tipo de interés y el plazo de amortización. Todo ello teniendo en cuenta los recursos económicos que aportará el cliente como financiación propia.

Aquí distinguimos varios tipos fundamentales:

Tipo de interés fijo

En esta clase de préstamos el tipo de interés no varía a lo largo de todo el plazo de amortización establecido. Es decir, presentan una cuota constante y no le afectan las variaciones de los tipos de interés. Ni se pueden beneficiar de las bajadas, ni le perjudican las subidas.

Tipo de interés variable

Este tipo de préstamos ofrece una cuota constante hasta el momento del periodo de revisión que normalmente suele ser cada doce meses, momento en el que se actualiza a los valores del mercado. La mayoría de préstamos contienen un tipo de interés variable y dependen de la evolución de los índices de referencia más un diferencial.

En la última propuesta de ley que regula el mercado hipotecario se establece un cierto incentivo para la contratación de hipotecas de interés fijo.

Tasa Anual Equivalente (TAE)

Calcular el TAE de la hipotecaLa Tasa Anual Equivalente resulta especialmente útil como indicador para establecer una comparativa y conocer el coste de la operación del préstamo hipotecario. Esta tasa incluye el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de financiación. Así, podrás hacerte una idea lo más aproximada posible especialmente cuando se trata de tipos de interés que no varían a lo largo de la vida del préstamo.

Conocer los gastos que trae consigo pedir una hipoteca

Dependerá de si es compra de vivienda de obra nueva o de segunda mano haremos frente al IVA y al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuyo importe varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. En cuanto a la vivienda de segunda mano, viene gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales con una media de un 8%.

Además, tendrás que hacer frente a los gastos de notaría, Registro, tasación, gestoría y otros gastos bancarios como la comisión de apertura. Los costes puedes ascender aproximadamente a un 10-15% del precio del inmueble.

Conocer los distintos tipos de referencia

Tipos de referencia Como hemos mencionado anteriormente la mayoría de las hipotecas incluyen el Euribor como índice de referencia. Cada mes se hace una media que sirve para actualizar los préstamos hipotecarios que deben ser sometidos a revisión.

Aquí, además tendrás que tener en cuenta el diferencial, el porcentaje que se agrega al tipo de referencia base y que actúa como margen o remuneración de las entidades bancarias encargadas del préstamo hipotecario. Tendrás que tener en cuenta que este diferencial actúa con independencia de la evolución del propio índice de referencia.

Otro de los índices que se suele utilizar es el denominado IRPH (Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios) cuyo tipo se establece por el tipo medio de los intereses hipotecarios para préstamos superiores a tres años concedidos por el conjunto de las entidades bancarias y a día de hoy suele ser mayor que el Euribor.

Conocer los sistemas de amortización

Sistemas de amortización del préstamo hipotecarioLos sistemas de amortización de las diferentes hipotecas que se contratan se refieren a la estructura de pagos sobre la que vamos a ir amortizando el capital prestado. Los sistemas principales son el sistema francés, el sistema alemán y el sistema americano.

El sistema de amortización francés, el más utilizado, se caracteriza por tener una serie de cuotas constantes con una cantidad mayor de intereses al principio que se va reduciendo a medida que avanzamos en el pago de cuotas. Es decir, el préstamo va perdiendo intereses y tiene un capital creciente dentro de las cuotas con el paso del tiempo.

El sistema de amortización alemán o sistema decreciente se caracteriza por una amortización del capital constante en el tiempo. Con esto tendremos unos intereses mayores al principio con la posibilidad de pactar periodos determinados de cuota constante. En este sistema las primeras cuotas serán muy elevadas (mayores que en el sistema francés) e irán reduciéndose conforme vayan pagándose las cuotas.

Comisiones

Comisiones hipotecariasA la hora de conocer los aspectos clave al pedir una hipoteca resulta imprescindible hacer referencia a las comisiones. Aquí diferenciamos la comisión de apertura y la comisión de cancelación.

Comisión de apertura. Es la comisión que se aplica al formalizar el préstamo y poner el dinero a disposición del cliente. Normalmente suele ser un porcentaje del importe solicitado.

Comisión por cancelación anticipada. Este tipo de comisión se produce cuando se dan las amortizaciones anticipadas, ya sean totales o parciales. En el caso de contratar  una hipoteca variable, por ley existe un límite de un 0,50% durante los 3 primeros años y del 0,25% hasta el quinto año. A partir de este año no tendrá comisión. Asimismo, en el caso de hipotecas contratadas a tipo fijo la comisión será de un 4% durante los primeros 10 años y 3% posteriormente.

Además, tendrás que fijarte con detenimiento en las comisiones como comisión de estudio que en ocasiones se suma a la de apertura, la comisión de subrogación o la comisión de novación que se aplica en caso de que sea necesario que cambien las condiciones del préstamo hipotecario.

Vinculaciones al contratar un préstamo hipotecario

Vinculaciones al contratar un préstamo hipotecarioCon la nueva ley se pretende prescindir de la vinculación por obligación de productos bancarios como condición al pedir una hipoteca para comprar una vivienda salvo autorización expresa del Banco de España. Aún así, como cliente deberás tener en cuenta que las entidades bancarias pueden ofrecer productos con una mejora de las condiciones del propio préstamo y una bonificación en los tipos de interés, lo que se denomina como ventas combinadas, es decir como prestatario en este caso tendrás la opción de contratar este tipo de productos por separado o con un conjunto.

Con el fin de tener una mayor transparencia, la entidad en este caso presentará dos presupuestos, uno en el que aparecen los productos que se comercializan al contratar la hipoteca y otro sin ellos.

Diferencial

DiferencialCuando hablamos de diferencial al contratar hipoteca nos referimos a la cantidad o porcentaje que se añade al tipo de referencia. Es conveniente mirar bien a la hora de elegir y se recomienda que sea lo más bajo posible.

En las hipotecas a tipo variable podemos encontrar diferenciales por debajo del 1%, mientras que a tipo fijo encontramos entidades con intereses menores al 2%. Actualmente, los préstamos hipotecarios de tipo variable son los más baratos debido al nivel de mínimos históricos que el Euribor presenta actualmente. Por eso te recomendamos elegir un préstamo hipotecario con un diferencial que esté situado en torno al 1%. Siempre y cuando tengas en cuenta el resto de variables que pueden asociarse como la vinculación de productos y las comisiones.

Cláusulas suelo y techo

Clausula sueloCon las nuevas propuestas de ley la tendencia es dirigir los préstamos hipotecarios hacia una mayor transparencia y una supresión de los límites que puedan existir en los préstamos ante futuras variaciones del Euribor. Según la Ley 1/2013, si contratamos una hipoteca con limite a la baja debe aparecer de forma clara en la escritura de compraventa. En 2015, el Tribunal Supremo estableció la nulidad de aquellas cláusulas que no habían tenido transparencia o no se habían explicado con claridad al comprador de vivienda.

Aunque como decimos a día de hoy no suelen incluirse estas clausulas, te recomendamos que te informes bien, puesto que éstas son legales siempre que el titular conozca dichos límites como puedes comprobar en la Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España.

¿Será necesario aportar un avalista?

Será necesario tener en cuenta que existe la posibilidad de aportar un avalista que garantice el cumplimiento de los pagos a la hora de contratar una hipoteca con la entidad prestamista, en caso de que el perfil no cumpla con todos los requisitos para afrontar dicho compromiso de pago. En los últimos años, no es tan usual la figura del avalista, sino la capacidad real del propio comprador.

¿Es posible una ampliación de hipoteca?

Una vez comprada la vivienda, puede existir una necesidad de modificación de las condiciones que puede ser ampliación de capital, ampliación del plazo o ambos. En este caso el banco puede solicitar una serie de requisitos necesarios para replantear la financiación para comprobar la situación financiera del cliente y decidir si se aprueba la operación.

Asimismo, será necesario tener en cuenta una serie de gastos como notaría, gestoría, registro, IAJD y comisión por novación.

Simuladores hipotecarios

SimuladoresPara hacerte una idea de la cuota que vas a pagar y calcular tu hipoteca de la manera más aproximada posible puedes utilizar los simuladores hipotecarios de los comparadores y las distintas entidades bancarias.

Con estas herramientas podrás hacer un simulacro antes de contratar tu hipoteca. Además pensamos que este post te servirá de gran ayuda.

Simulador y herramientas útiles para calcular una hipoteca fácilmente

Si estás pensando en comprar una vivienda y necesitas información adicional antes de contratar una hipoteca puedes ponerte en contacto con nosotros y te asesoramos con mayor detalle.

 

 

 

 

 

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